「良い」土地を狙わない話
豆知識
こんにちは。営業部大倉です。
本日もサスエコホームに遊びに来てくださり、誠にありがとうございます。
本日は、「良い」土地を狙わないというお話。
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結論：
市場価値の高い土地ではなく、「自分たちにふさわしい土地」を狙う
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というところまでお伝えできればと思います。
さて、行きましょう。まずは、こちらの土地をご覧ください。
土地は、分譲地であれ、単独で売られている土地であれ、概ねこんな９つの形に分けられるのではないかと思います。
さて、どの土地が一番「買い」でしょうか？
■南面道路はみんなが欲しがる人気エリア (①②③)
一般的にこのような集合地が販売されると、①②③から初めに売れていくことが多いのです。
この三つの土地に共通していることは、「南面道路」
南側に道路が接していることで、日光が建物に遮られることなく、一日を明るく過ごすことができますね。
①②③の土地の特長について、もう少し具体的に見ていきます。
▶③：南東角地(最人気区画)
南側に加えて東側も道路に接していることから、朝から夕方まで一日中明るく過ごすことができる、9つの土地で最も人気のある区画。
メリット
・南東面に建物がないので、最も効率よく太陽の光を室内に取り入れることができる
・南東２面に道路が接しており、玄関の位置(▲)が選びやすく、建物の間取りの自由度が大きい
デメリット
・誰もが欲しがる(多くの人の要望を最もカバーできる)ので、販売価格が最も高くなりがち
▶①：南西角地
南側と西側に建物が建たないので、昼～夕方の日の光を取り入れることができる。人気ナンバー2の区画。
メリット
・太陽光を、③の次に効率よく室内に取り入れることができる
・玄関の位置の選択肢が多く、間取りが比較的自由に設計できる
デメリット
・③に次ぐ（お客様のご要望への）守備範囲の広さから、高価格帯である
▶②：南面中央
メリット
・日中、陽の光を効率的に取り入れられ、④～⑨に比べて部屋の明るさを確保しやすい
デメリット
・④～⑨に比べて、価格が高くなりやすい (③や①に比べると安価)
・駐車場、玄関の位置が概ね決まってくるので、リビングが南北方向に限られるなど、間取りに制限がある
・南側に駐車場と玄関が来るため、プライベートな庭が確保しにくい。通行人にオープンになりがち
■土地探しのポイントは、「いいところを見つけてあげる」こと
残念ながら、100点の土地はまずありません。
減点方式で土地を見ていくと、多くの土地は点数がなくなり、検討できる土地がなくなってしまいます。
そこで、加点方式でその土地の良いところをみつけてあげるつもりで探してみること。
そうすると、検討できる土地の視野が広がり「本当に良い土地」に出会える確率が上がります。
以下、このようにメリットに注目して土地を見ていきます。
▶④：庭が不要なら、ねらい目
他の区画と比べて面積が小さくなりがちですが、条件によっては狙いたい土地です。
メリット
・この土地の駐車場と⑤の駐車場が南に並ぶため、南隣①の建物との距離が稼げ、南面からの日光を取り入れやすい
▶⑥：南東向きのLDKやプライベートな庭も確保できる可能性
④と比べて土地が広く、玄関の位置も選べるので
メリット
・東西に広がる明るいLDKを設けやすい。例えば、②のLDKは南北方面になりがち(キッチンあたりが暗くなる)ですが、
⑥では、東西方向につくりやすく、最も滞在時間の多い「最重要エリア」をより明るく快適に過ごせる
・駐車場の他に庭を確保できる可能性
■みんなのデメリットが、自分のメリットになることも
一般的にマイナスポイントとして語られる特徴が必ずしも、自分たちのデメリットになるとは限りません。
例えば、三角形などの変形地、狭小地、ひな壇(敷地の中に高低差ができる)、街の中心地から離れている、
隣に鉄塔やお墓がある、間口が狭い・・・など
よく言われるネガティブ要素は、需要を冷まし、土地の価格は下がります。
しかしながら、これらの一般的な不安要素が自分たちにマイナスとならないのであれば、大いに検討すべきです。
それだけで、ライバルは減り価格が抑えられるのですから。
▶⑤：敬遠されがちな「はたざお地」ですが、こう見ると・・・
道路まで敷地を延長した形から、旗竿地といわれる土地。
必然的に車は縦列駐車となり、一般的には避けられがちな形状です。しかし、建物を建てるメインの部分を広く取ることができるので、
メリット
・プライベートな庭を広く取ることができる
・南隣地②の建物まで離れていることで、明るいLDKや庭を確保できる可能性
・他と比べて価格が安い
ことで、ライバルも少なく理想的な暮らしを実現しやすいかもしれません。
▶⑧：北面道路だからこそ得られる価値
南面道路の土地(①②③)と比べて、市場価値が下がりがちな北面道路の土地。しかし、
メリット
・東西方向の日光を十分に確保できるLDKをつくりやすい
→南北方向のLDKになりがちな②と比べると、明るさと広さを確保しやすい
・誰からも干渉されない、プライベートな庭をつくりやすい。子供用のプールなどにも向いているかもしれません
→②の場合、南面は常にオープンとなるため庭づくりには向かず、南面道路が通勤・通学路などになっている場合は、
レースのカーテンが手放せないかも
このように、北面道路も「自分たちの暮らし方の基準」×「優先順位」を知ることで、費用を抑え、ライバルの少ない中で
理想の土地に出会えるかもしれません。
■市場価値基準ではなく、自分たちの基準で選ぶこと
このように、市場価値の高い土地が、必ずしも「良い土地」とは限りません。
百人いれば価値観は百通りあります。自分たちがどのような条件を最も大事にしているのか、どこを妥協できるのか、
そのポイントを見定めることができ、「いいところを見つける方式」で探せば、土地探しはラクになります。
そして、その基準づくりには「不動産のプロ」×「住まいのプロ」の両利きの目線が必要だと考えます。
住まいのことを知り、土地の事情を知っているからこそ、適切な判断ができると言えます。
私たちは、両利きのプロとして、土地探しの基準づくりから徹底して伴走します。